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2021/08/13
注文住宅用の土地はどうやって探す？土地の探し方・注意すべき点やその流れとは？
住まい選びのコツ！
注文住宅用の土地はどうやって探す？土地の探し方・注意すべき点やその流れとは？
理想の注文住宅を建てるには、理想の土地を確保することが大前提です。その土地をこれから探す場合、どんなポイントをチェックすれば良いのかと疑問に思われている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
今回は、理想の土地の探し方や、選ぶときに注意したいポイントなど、土地探しの方法についてお伝えします。
注文住宅を建てる「理想の土地の条件」を決める
土地探しを始める前に、どこで、どれくらいの広さの土地を探しているかといった「理想の土地の条件」を、家族で話し合うところからスタートしましょう。
何も決めずに不動産会社へ足を運んでも、多くの物件情報に目移りして迷ってしまい、時間を無駄に費やすだけです。不動産会社の方に土地探しを手伝ってもらうためにも、最低でも「エリア」「広さ」「予算」について明確にしておくことが大切です。
エリアを決める
通勤や通学に便利な沿線や駅、憧れている地域、いま住んでいる場所の近くなど、大まかでも良いのでエリアを決めましょう。具体的な地域が決まっていても、そこで理想の土地が見つからないかもしれません。候補の地域を複数挙げて優先順位を決めておくと、土地探しがスムーズに進められます。
広さを決める
土地や建物の理想の広さを考えます。リビングはどれくらいの広さが欲しいか、駐車スペースは何台分が必要か、庭は必要かなど、家族構成やライフスタイルをもとに、必要な広さを決めましょう。
広さのイメージがわかないときは、施工会社のモデルハウスや完成見学会に足を運ぶと、おおよその目安を掴みやすくなります。
予算を決める
予算も、土地探しをする前に決めておきたい重要なポイントです。漠然とした予算感で土地探しを始めると、「土地の購入費用に予算を使い過ぎて、建物に費用がかけられない」となる可能性が高くなります。土地にいくら、建物にいくらといった予算配分をあらかじめ決めておくと安心です。
土地の探し方にはいくつかの方法がある
3つの条件が決まったら、具体的な行動に移していきます。
土地探しは、不動産ポータルサイトなどのインターネットで検索してから、管理している不動産会社へ依頼するという流れが一般的ですが、不動産会社に頼らない探し方もありますので、後ほど紹介しましょう。
不動産ポータルサイトから探す
まず、条件検索で希望するエリアの売土地の情報を調べます。不動産ポータルサイトは、エリアごとに情報がまとまっていますから、希望するエリアの土地の相場観がわかり、また比較検討がしやすい点も優れています。管理している不動産会社も提示されていますから、そのまま問い合わせも簡単にできるでしょう。
理想の土地の条件をもとに探し、いくつかの候補を挙げていきます。
不動産会社に依頼する
不動産会社では、不動産ポータルサイトに掲載されていない物件や、非公開となっている物件情報も提案してくれますから、希望条件を元に一緒に探してもらうと良いでしょう。
また、周辺環境を教えてくれる点でも不動産会社は頼れる存在です。駅やスーパー、学校、病院など、生活に必要不可欠な施設の情報も把握しているため、その土地で暮らす生活スタイルを具体的に描きやすくなります。
施工会社に依頼する
土地探しは不動産会社に依頼するのが一般的ですが、注文住宅の建築を依頼する施工会社が決まっている場合は、その会社に土地探しを依頼できることがあります。不動産部門を持っている施工会社なら、自社管理物件を所有しているところもありますので、確認してみましょう。
施工会社に依頼するメリットは、その土地で建てられる家のイメージを一緒に考えてくれること。「この土地ならこんな家が建てられる」といったアイデアや、「地盤が弱いから土地改良に予算が必要」などの注意点を含め、専門家の目線からさまざまなアドバイスを得られる点が魅力です。
土地探しの注意点とは？
実際に現地に行くまでは、不動産広告に掲載されている図面や数値・文字などの情報を元に探すことになります。ここには、注文住宅を建てる上で重要な事項も記載されていますので、何が書かれているのかを確認しておくことが大切です。
以下で、不動産広告にある記載事項を中心に、土地探しの重要なポイントをお伝えします。
建ぺい率と容積率の確認
建築物が建てられるすべての土地には、さまざまな制限があります。その制限を知らずに土地を購入すると、理想の家が建てられない可能性もありますから、法規的な制限について事前に確認しておくことが重要です。
たとえば、「建ぺい率」と「容積率」。建ぺい率は、敷地内に建てられる建築面積の割合の上限を示しています。50坪の土地の建ぺい率が50％の場合、建築面積25坪までの家しか建てられないことになります。容積率は、敷地内に建てられる延床面積の割合の上限です。50坪の土地の容積率が100％の場合、延床面積50坪までの家しか建てられません。
高さ制限の確認
一部の土地には建物の高さの上限が定められていることがあります。これを「高さ制限」といいます。不動産広告では、「道路斜線制限」「北側斜線規制」「日影規制」といった文言で示されており、場合によっては3階建ての家が建てられない土地もありますので注意しましょう。
なお、高さ制限については不動産広告に表示されていないケースもあります。購入後に理想の家が建てられないといったことがないよう、不動産会社に確認しておくことが大切です。
用途地域の確認
用途地域とは、その地域に建てられる建物を制限した都市計画の一つです。用途地域を把握することによって、その土地の周辺にどんな施設があるかなど街の様子をイメージしやすくなります。
ここで重要なのは、「どの用途地域で建てると、どんな制限やリスクがあるか」という点。たとえば、第一種低層住居専用地域には建物の高さが10mまたは12mまでと制限されている地域もあります。また、学校や児童厚生施設などは建てられますが、コンビニエンスストアは建てられません。このため、ちょっとした買い物でも不便に感じる地域もあるでしょう。
中高層住居専用地域なら、コンビニやスーパーなどの商業施設も建てられます。ただし、高さ制限がないため、購入した土地の周辺に高い建物が建築される可能性があります。
用途地域を理解しておけば、効率的な土地探しができるようになるでしょう。
建築条件の確認
不動産広告にはよく「建築条件あり」といった表示を見かけることがあります。この土地には、「指定されている施工会社でしか家が建てられない」という制限が設けられています。注文住宅を依頼するハウスメーカーや工務店がすでに決まっている方は、建築条件のない土地を探すことが前提です。
「どうしてもその土地で、指定外の施工会社で家を建てたい」という場合、施工会社に依頼して建築条件を外す交渉をしてもらうことも可能です。ただし、土地の価格がアップする可能性があります。
災害や土壌汚染などのリスクを確認
不動産広告に記載されていないことでも、さまざまな資料から土地の状況をリサーチすることも大切です。
たとえば、自治体が公表するハザードマップも、土地選びの重要な資料といえます。近くに川が流れていたり、傾斜地に土地があったりする場合、大雨や大地震による災害リスクが生じる可能性があります。ハザードマップには災害リスクのある地域について、浸水や土砂災害など想定される災害が地図上に示されており、安全性の高い土地を選ぶ上で有効です。
また、過去の土地の利用状況もチェックしたいポイント。田んぼや沼を埋め立てた土地だと地盤が緩く、大地震のときに土地が傾いたり液状化現象が起きたりすることがあります。工場跡地の土地だと土壌汚染の心配もあるでしょう。その土地が過去、どのような使われ方をしていたのかという視点も、安全な土地選びに欠かせないポイントです。
土地のチェックポイント
実際に土地を見るときにも、チェックしたいポイントがいくつかあります。以下の点について不明点があれば、不動産会社などへ確認しましょう。
土地の状況をチェック
まず気になるのが、日当たりや風通しといった土地の環境でしょう。周囲に高い建物や雑木林などがあると、日当たりや風通しが悪くなります。また、土地の水はけについても確認したいポイント。雨の日に足を運んで、側溝やその付近での水野流れや溜まりやすい場所などもチェックしましょう。
地盤については、専門家でなければ判断できないこともあります。不動産会社や施工会社の担当者に同行してもらい、アドバイスをもらえると安心です。
周辺の状況をチェック
隣の土地や周辺の土地利用についても、現地で確認したいポイントです。古い住宅街では、隣地境界線があいまいな土地もあります。図面と明らかに違うときなど、隣地とのトラブルを未然に防ぐ上でも、境界線はしっかり確認することが重要です。
また、隣に広い空き地がある場合は、将来何らかの建設予定があるかもしれません。そこに建つ建築物によっては、日当たりなどの環境が悪くなるかもしれませんので、周辺の建築計画についても確認しておくと良いでしょう。
アクセス状況をチェック
最寄りの駅やバス停、スーパー、学校などへの道路状況も、歩いて確認します。不動産広告に「○○駅から徒歩10分」と表記されていても、実際に歩くと急な坂道があったり、大きな道路の信号待ちや踏切などがあったりして、10分ではたどり着かないこともあります。車ではなく歩いて確認することで、周辺にどんな建物があるか、子どもが立ち入りそうな危険個所がないかといった点もチェックできるでしょう。
また、道路状況は日時によって大きく異なる場合があります。平日と休日、日中と夜間など時間を変えてチェックすることもポイントです。
まとめ
理想の土地を探すには、その土地だけでなく周辺も含めて確認すべきことがたくさんあります。あらかじめ候補をいくつかに絞って探すことも、土地探しを効率的に進めるためのポイントです。
その候補を選ぶ上で、「どんな家を建てたいか」「どんな暮らしをしたいか」というビジョンを明確にすることが大切です。こだわりや条件を挙げたら優先順位をつけて、理想に近い土地を探していきましょう。
理想の注文住宅を建てるには、理想の土地を確保することが大前提です。その土地をこれから探す場合、どんなポイントをチェックすれば良いのかと疑問に思われている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
今回は、理想の土地の探し方や、選ぶときに注意したいポイントなど、土地探しの方法についてお伝えします。
注文住宅を建てる「理想の土地の条件」を決める
土地探しを始める前に、どこで、どれくらいの広さの土地を探しているかといった「理想の土地の条件」を、家族で話し合うところからスタートしましょう。
何も決めずに不動産会社へ足を運んでも、多くの物件情報に目移りして迷ってしまい、時間を無駄に費やすだけです。不動産会社の方に土地探しを手伝ってもらうためにも、最低でも「エリア」「広さ」「予算」について明確にしておくことが大切です。
エリアを決める
通勤や通学に便利な沿線や駅、憧れている地域、いま住んでいる場所の近くなど、大まかでも良いのでエリアを決めましょう。具体的な地域が決まっていても、そこで理想の土地が見つからないかもしれません。候補の地域を複数挙げて優先順位を決めておくと、土地探しがスムーズに進められます。
広さを決める
土地や建物の理想の広さを考えます。リビングはどれくらいの広さが欲しいか、駐車スペースは何台分が必要か、庭は必要かなど、家族構成やライフスタイルをもとに、必要な広さを決めましょう。
広さのイメージがわかないときは、施工会社のモデルハウスや完成見学会に足を運ぶと、おおよその目安を掴みやすくなります。
予算を決める
予算も、土地探しをする前に決めておきたい重要なポイントです。漠然とした予算感で土地探しを始めると、「土地の購入費用に予算を使い過ぎて、建物に費用がかけられない」となる可能性が高くなります。土地にいくら、建物にいくらといった予算配分をあらかじめ決めておくと安心です。
土地の探し方にはいくつかの方法がある
3つの条件が決まったら、具体的な行動に移していきます。
土地探しは、不動産ポータルサイトなどのインターネットで検索してから、管理している不動産会社へ依頼するという流れが一般的ですが、不動産会社に頼らない探し方もありますので、後ほど紹介しましょう。
不動産ポータルサイトから探す
まず、条件検索で希望するエリアの売土地の情報を調べます。不動産ポータルサイトは、エリアごとに情報がまとまっていますから、希望するエリアの土地の相場観がわかり、また比較検討がしやすい点も優れています。管理している不動産会社も提示されていますから、そのまま問い合わせも簡単にできるでしょう。
理想の土地の条件をもとに探し、いくつかの候補を挙げていきます。
不動産会社に依頼する
不動産会社では、不動産ポータルサイトに掲載されていない物件や、非公開となっている物件情報も提案してくれますから、希望条件を元に一緒に探してもらうと良いでしょう。
また、周辺環境を教えてくれる点でも不動産会社は頼れる存在です。駅やスーパー、学校、病院など、生活に必要不可欠な施設の情報も把握しているため、その土地で暮らす生活スタイルを具体的に描きやすくなります。
施工会社に依頼する
土地探しは不動産会社に依頼するのが一般的ですが、注文住宅の建築を依頼する施工会社が決まっている場合は、その会社に土地探しを依頼できることがあります。不動産部門を持っている施工会社なら、自社管理物件を所有しているところもありますので、確認してみましょう。
施工会社に依頼するメリットは、その土地で建てられる家のイメージを一緒に考えてくれること。「この土地ならこんな家が建てられる」といったアイデアや、「地盤が弱いから土地改良に予算が必要」などの注意点を含め、専門家の目線からさまざまなアドバイスを得られる点が魅力です。
土地探しの注意点とは？
実際に現地に行くまでは、不動産広告に掲載されている図面や数値・文字などの情報を元に探すことになります。ここには、注文住宅を建てる上で重要な事項も記載されていますので、何が書かれているのかを確認しておくことが大切です。
以下で、不動産広告にある記載事項を中心に、土地探しの重要なポイントをお伝えします。
建ぺい率と容積率の確認
建築物が建てられるすべての土地には、さまざまな制限があります。その制限を知らずに土地を購入すると、理想の家が建てられない可能性もありますから、法規的な制限について事前に確認しておくことが重要です。
たとえば、「建ぺい率」と「容積率」。建ぺい率は、敷地内に建てられる建築面積の割合の上限を示しています。50坪の土地の建ぺい率が50％の場合、建築面積25坪までの家しか建てられないことになります。容積率は、敷地内に建てられる延床面積の割合の上限です。50坪の土地の容積率が100％の場合、延床面積50坪までの家しか建てられません。
高さ制限の確認
一部の土地には建物の高さの上限が定められていることがあります。これを「高さ制限」といいます。不動産広告では、「道路斜線制限」「北側斜線規制」「日影規制」といった文言で示されており、場合によっては3階建ての家が建てられない土地もありますので注意しましょう。
なお、高さ制限については不動産広告に表示されていないケースもあります。購入後に理想の家が建てられないといったことがないよう、不動産会社に確認しておくことが大切です。
用途地域の確認
用途地域とは、その地域に建てられる建物を制限した都市計画の一つです。用途地域を把握することによって、その土地の周辺にどんな施設があるかなど街の様子をイメージしやすくなります。
ここで重要なのは、「どの用途地域で建てると、どんな制限やリスクがあるか」という点。たとえば、第一種低層住居専用地域には建物の高さが10mまたは12mまでと制限されている地域もあります。また、学校や児童厚生施設などは建てられますが、コンビニエンスストアは建てられません。このため、ちょっとした買い物でも不便に感じる地域もあるでしょう。
中高層住居専用地域なら、コンビニやスーパーなどの商業施設も建てられます。ただし、高さ制限がないため、購入した土地の周辺に高い建物が建築される可能性があります。
用途地域を理解しておけば、効率的な土地探しができるようになるでしょう。
建築条件の確認
不動産広告にはよく「建築条件あり」といった表示を見かけることがあります。この土地には、「指定されている施工会社でしか家が建てられない」という制限が設けられています。注文住宅を依頼するハウスメーカーや工務店がすでに決まっている方は、建築条件のない土地を探すことが前提です。
「どうしてもその土地で、指定外の施工会社で家を建てたい」という場合、施工会社に依頼して建築条件を外す交渉をしてもらうことも可能です。ただし、土地の価格がアップする可能性があります。
災害や土壌汚染などのリスクを確認
不動産広告に記載されていないことでも、さまざまな資料から土地の状況をリサーチすることも大切です。
たとえば、自治体が公表するハザードマップも、土地選びの重要な資料といえます。近くに川が流れていたり、傾斜地に土地があったりする場合、大雨や大地震による災害リスクが生じる可能性があります。ハザードマップには災害リスクのある地域について、浸水や土砂災害など想定される災害が地図上に示されており、安全性の高い土地を選ぶ上で有効です。
また、過去の土地の利用状況もチェックしたいポイント。田んぼや沼を埋め立てた土地だと地盤が緩く、大地震のときに土地が傾いたり液状化現象が起きたりすることがあります。工場跡地の土地だと土壌汚染の心配もあるでしょう。その土地が過去、どのような使われ方をしていたのかという視点も、安全な土地選びに欠かせないポイントです。
土地のチェックポイント
実際に土地を見るときにも、チェックしたいポイントがいくつかあります。以下の点について不明点があれば、不動産会社などへ確認しましょう。
土地の状況をチェック
まず気になるのが、日当たりや風通しといった土地の環境でしょう。周囲に高い建物や雑木林などがあると、日当たりや風通しが悪くなります。また、土地の水はけについても確認したいポイント。雨の日に足を運んで、側溝やその付近での水野流れや溜まりやすい場所などもチェックしましょう。
地盤については、専門家でなければ判断できないこともあります。不動産会社や施工会社の担当者に同行してもらい、アドバイスをもらえると安心です。
周辺の状況をチェック
隣の土地や周辺の土地利用についても、現地で確認したいポイントです。古い住宅街では、隣地境界線があいまいな土地もあります。図面と明らかに違うときなど、隣地とのトラブルを未然に防ぐ上でも、境界線はしっかり確認することが重要です。
また、隣に広い空き地がある場合は、将来何らかの建設予定があるかもしれません。そこに建つ建築物によっては、日当たりなどの環境が悪くなるかもしれませんので、周辺の建築計画についても確認しておくと良いでしょう。
アクセス状況をチェック
最寄りの駅やバス停、スーパー、学校などへの道路状況も、歩いて確認します。不動産広告に「○○駅から徒歩10分」と表記されていても、実際に歩くと急な坂道があったり、大きな道路の信号待ちや踏切などがあったりして、10分ではたどり着かないこともあります。車ではなく歩いて確認することで、周辺にどんな建物があるか、子どもが立ち入りそうな危険個所がないかといった点もチェックできるでしょう。
また、道路状況は日時によって大きく異なる場合があります。平日と休日、日中と夜間など時間を変えてチェックすることもポイントです。
まとめ
理想の土地を探すには、その土地だけでなく周辺も含めて確認すべきことがたくさんあります。あらかじめ候補をいくつかに絞って探すことも、土地探しを効率的に進めるためのポイントです。
その候補を選ぶ上で、「どんな家を建てたいか」「どんな暮らしをしたいか」というビジョンを明確にすることが大切です。こだわりや条件を挙げたら優先順位をつけて、理想に近い土地を探していきましょう。
