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2022/02/15
年収300万円でいくらまでの家が買える？2,500万円の住宅ローンを組むときの返済は？
住まい選びのコツ！
年収300万円でいくらまでの家が買える？2,500万円の住宅ローンを組むときの返済は？
年収300万円台でも、住宅ローンを利用してマイホームを購入された方はたくさんいらっしゃいます。
ただ、ローンの借入額が抑えられた方や、審査に通らない方がいるのも事実です。
年収300万円の方だと、いくらまで借り入れできるのでしょうか。
また、2,500万円の住宅ローンを借り入れることは現実的なのでしょうか。
年収300万円で、2,500万円の住宅ローンを借り入れるときの方法や注意点をお伝えします。
年収300万円の借入可能額を算出
まず、年収300万円の方が借り入れできる住宅ローンの借入可能額について見ていきましょう。
金融機関が住宅ローンの借入可能額を算出する際には、年収だけでなく「返済期間」や「金利」、「返済負担率」などの要素を含めて決めています。
ここでは、借入期間35年、全期間固定金利で1.3％（2022年1月現在のフラット35の金利）、返済負担率25％という条件で借入可能額をシミュレーションします。
●年収300万円の借入可能額
参考：住宅保証機構「住宅ローンシミュレーション」
https://loan.mamoris.jp/index.html
手取り額から考える借入可能額は？
年収が300万円でも、税金や保険料などを差し引いた手取り額だと250万円前後という方が多いのではないでしょうか。
ボーナスのない自営業者であれば毎月20万円前後の収入になりますが、ボーナスのある給与所得者の場合は毎月の手取りが20万円未満という方もいらっしゃるでしょう。
上記シミュレーションで算出した額を借り入れると、月々の返済額は6万円以上です。
手取りで20万円未満の方だと残り13万円前後で生活費をやりくりする必要があります。
そこで、手取り額250万円をもとに、先ほどと同じ条件で借入可能額を求めました。
その結果は、以下の通りです。
●年収300万円（手取り250万円）の借入可能額
参考：住宅保証機構「住宅ローンシミュレーション」
https://loan.mamoris.jp/index.html
借入額を1,700万円台にすることで、毎月の返済額を給与の3割くらいに抑えることが可能になります。
なお、返済負担率を30％に上げると借入可能額は2,000万円を超えますが、返済額もアップするため生活費などに回せる額が少なくなってしまいます。
毎月の生活費がいくらかかるかを算出し、現実的に返済に回せそうな額から借入可能額を求めると、無理のない計画が立てられるでしょう。
2,500万円の住宅ローンの返済額はいくら？
次に、2,500万円の住宅ローンを借りた場合の返済額を求めます。
当然のことながら、住宅ローンの返済額には金利分が含まれますから、トータルの費用は2,500万円以上になります。
借入期間35年、全期間固定金利1.3％でシミュレーションすると、以下の通りです。
●借入額2,500万円のトータル返済額
参考：住宅保証機構「住宅ローンシミュレーション」
https://loan.mamoris.jp/index.html
金利だけで600万円以上にもなり、トータル返済額は3,100万円を超えます。
毎月の返済額は7万円以上ですから、手取り給与から差し引いた残り額は10万円ちょっと。
これで毎月の生活費を賄うとなれば、厳しいと感じる方が多いのではないでしょうか。
借入可能額を増やす方法は？
上記シミュレーションの通り、年収300万円の方の借入可能額は1,700万円くらいが理想です。
しかし、この額で購入できる物件は限られてきます。
そこで、借入可能額を増やす方法として収入合算タイプの住宅ローンを利用するという方法があります。
一例として、「ペアローン」「連帯保証型」「連帯債務型」などの商品が収入合算タイプにあたります。
ペアローン
夫婦がそれぞれ住宅ローンを契約し、一つの物件を購入するタイプの住宅ローンです。
契約が2つになるため契約時の事務手数料は2倍になるものの、二人の収入を合わせられるため、借入可能額を増やすことが可能です。
たとえば、夫の年収が300万円、妻が200万円の場合、トータル500万円で借入可能額を求めますから、2,500万円を借り入れることも可能でしょう。
なお、審査は二人それぞれに対しておこなわれます。
また、住宅ローン控除は二人とも受けられますから、節税効果の高い方法といえます。
連帯保証型
ペアローンと同様に、収入を合算できる住宅ローンです。
ペアローンとの違いは、契約者は一人であること。事務手数料も一人分で済みます。
一般的には、夫が契約者で妻が連帯保証人となり契約します。
連帯保証人は、契約者が返済できなくなった場合に返済義務が生じます。
連帯債務型
こちらも収入を合算できる住宅ローンで、契約者は一人です。
連帯保証型との違いは、夫婦二人が債権者となって一つのローンを契約する点で、最初から二人とも返済義務が生じます。
また、連帯保証型だと住宅ローン控除が受けられるのは契約者のみですが、連帯債務型だと二人とも控除を受けられます。
収入合算タイプを利用するときの注意点
収入合算タイプの住宅ローンを利用すれば、借入可能額を増やせますから物件の選択肢も広がります。
ただし、注意しなければいけない点がいくつかあります。
その一つが、「いずれかの収入がなくなっても返済額は変わらないこと」。
たとえば、妻が産休で収入がないとき、夫は妻の分の返済をカバーしなければなりません。
万が一、夫婦別居となった場合でも、その家に住まない方にも住宅ローンの支払いが続きます。
また、住まいの所有権についても確認しておく必要があります。
連帯保証型であれば、住宅ローンの契約者に所有権がありますが、ペアローンや連帯債務型を利用する場合は二人に所有権があります。
万が一、何らかの理由で売却することになれば二人とも許可する必要がありますが、その理由が離婚の場合はトラブルになることがあるので、注意が必要です。
このほかにも、連帯保証型だと保証人は団信に加入できなかったり、連帯債務型だと取り扱っている金融機関が限られたりすることもありますので、リスクをしっかり把握した上で契約するようにしましょう。
税金や保険料が高くなることも
住宅ローンの借入額を増やすことでワンランク上のマイホームを購入できるチャンスが広がる一方で、もう一つ注意したいのが「住み始めてからのランニングコスト」です。
たとえば、固定資産税。立地の良い土地や高めの建材を使った建物は、固定資産税評価額が高くなりますから、毎年納める固定資産税も高くなります。
また、火災保険や地震保険なども、建物面積が広くなれば保険料がアップしますし、構造や地域によっても結構な額になることがあります。
物件価格の高いマイホームを購入したことで、その後に支払う税金や保険料が納められないといったことにならないよう、ランニングコストを含めた返済計画を考えることが大切です。
頭金を用意して借入額を減らすのも一手
審査に通りやすくしたり返済負担を軽くしたりする上で、「頭金（自己資金）を多くする」のも有効な方法の一つです。
最近は、頭金がなくても契約できる住宅ローンが増えていますが、商品によっては審査が厳しくなったり、金利が高くなったりする住宅ローンもあります。
また、頭金を多く用意できれば、金融機関に対して計画性のある人物だとアピールでき、信頼性を高めることにもつながります。
頭金は、物件価格の2割程度を用意するのが通例ですが、難しい場合は1割くらい用意しましょう。
自己資金で賄えないなら、親に援助を求めるのも一手です。
年収300万円で住宅ローン控除は期待できる？
住宅ローン利用者には、「住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）」という節税につながる制度があります。
これは、年末の住宅ローン残高に応じて納めた所得税や住民税を還付するという制度です。
2021年度の税制だと、ローン残高の1％が還付されるため、残高が2,000万円の場合は最大で20万円が手元に戻ってきます。
ただし、収めた税額以上に戻ってくることはありません。
年収300万円だと、所得税は2万円前後、住民税は5～6万円くらいの方が多いと思います。
ローン残高が2,000万円でも、還付額は7～8万円くらいにしかならないでしょう。
それでも家計の足しにはなりますから、新居に住み始めたら管轄の税務署で忘れずに確定申告を行い、還付金を受け取りましょう。
なお、納税額は扶養家族や医療費などによっても変わってきます。
なお、住宅ローン控除の内容は、2022年度から大きく変更になります。
国土交通省が提示した税制改正概要によると、控除率は現在の1％から0.7％に引き下げられる予定です。
つまり、現在よりも控除額は減ることになります。
また、2024年以降はさらに引き下げられる方針も示されていますから、今後の税制改正にも注目したいところです。
ローン返済でギリギリの生活にならないためにできることは？
年収に占める住宅ローン返済額の割合は、3割前後に設定されている方が多いです。
食費や光熱費など他の支出と比べても大きなウェイトを占めるため、家計に与える影響も大きくなります。
特に、病気や産休などで収入が減ったとき、家族が増えて支出が増えたときに、住宅ローンの返済が家計を圧迫し、生活が厳しいと感じる方がたくさんいらっしゃいます。
こうした家計の変化があっても滞ることなく返済できるよう、「余裕のある返済計画」を立てることが重要です。
長い人生において、収入が減ったり支出が増えたりするタイミングは、ある程度、予測できます。
そのときに、住宅ローンの返済にいくら充てられるか、あるいは貯蓄で賄えるかなどシミュレーションし、返済を滞らせないための住宅ローンの借入額を決めることも大切です。
まとめ
住宅ローンを検討するときは、「どれだけ借りられるか」よりも「どれだけ返せるか」という視点から借入額を決めることが重要です。
審査に通り希望額を借りられたとしても、返済負担が生活を圧迫するようでは、何のためにマイホームを購入したのかわからないでしょう。
住宅ローン地獄に陥らないためには、毎月いくらまでなら返済可能かを検討し、余裕のある資金計画を立てた上で、適切な借入額を決めることが重要なポイントなのです。
年収300万円台でも、住宅ローンを利用してマイホームを購入された方はたくさんいらっしゃいます。
ただ、ローンの借入額が抑えられた方や、審査に通らない方がいるのも事実です。
年収300万円の方だと、いくらまで借り入れできるのでしょうか。
また、2,500万円の住宅ローンを借り入れることは現実的なのでしょうか。
年収300万円で、2,500万円の住宅ローンを借り入れるときの方法や注意点をお伝えします。
年収300万円の借入可能額を算出
まず、年収300万円の方が借り入れできる住宅ローンの借入可能額について見ていきましょう。
金融機関が住宅ローンの借入可能額を算出する際には、年収だけでなく「返済期間」や「金利」、「返済負担率」などの要素を含めて決めています。
ここでは、借入期間35年、全期間固定金利で1.3％（2022年1月現在のフラット35の金利）、返済負担率25％という条件で借入可能額をシミュレーションします。
●年収300万円の借入可能額
| 年収 | 住宅ローン借入可能額 | 住宅ローンの月額返済額 |
| 300万円 | 2,108万円 | 62,498円 |
参考：住宅保証機構「住宅ローンシミュレーション」
https://loan.mamoris.jp/index.html
手取り額から考える借入可能額は？
年収が300万円でも、税金や保険料などを差し引いた手取り額だと250万円前後という方が多いのではないでしょうか。
ボーナスのない自営業者であれば毎月20万円前後の収入になりますが、ボーナスのある給与所得者の場合は毎月の手取りが20万円未満という方もいらっしゃるでしょう。
上記シミュレーションで算出した額を借り入れると、月々の返済額は6万円以上です。
手取りで20万円未満の方だと残り13万円前後で生活費をやりくりする必要があります。
そこで、手取り額250万円をもとに、先ほどと同じ条件で借入可能額を求めました。
その結果は、以下の通りです。
●年収300万円（手取り250万円）の借入可能額
| 年収（手取り） | 住宅ローン借入可能額 | 住宅ローンの月額返済額 |
| 300万円（250万円） | 1,756万円 | 52,062円 |
参考：住宅保証機構「住宅ローンシミュレーション」
https://loan.mamoris.jp/index.html
借入額を1,700万円台にすることで、毎月の返済額を給与の3割くらいに抑えることが可能になります。
なお、返済負担率を30％に上げると借入可能額は2,000万円を超えますが、返済額もアップするため生活費などに回せる額が少なくなってしまいます。
毎月の生活費がいくらかかるかを算出し、現実的に返済に回せそうな額から借入可能額を求めると、無理のない計画が立てられるでしょう。
2,500万円の住宅ローンの返済額はいくら？
次に、2,500万円の住宅ローンを借りた場合の返済額を求めます。
当然のことながら、住宅ローンの返済額には金利分が含まれますから、トータルの費用は2,500万円以上になります。
借入期間35年、全期間固定金利1.3％でシミュレーションすると、以下の通りです。
●借入額2,500万円のトータル返済額
| 住宅ローン借入額 | トータルの返済額 | 月々の返済額 |
| 2,500万円 | 31,130,418円 | 74,120円 |
参考：住宅保証機構「住宅ローンシミュレーション」
https://loan.mamoris.jp/index.html
金利だけで600万円以上にもなり、トータル返済額は3,100万円を超えます。
毎月の返済額は7万円以上ですから、手取り給与から差し引いた残り額は10万円ちょっと。
これで毎月の生活費を賄うとなれば、厳しいと感じる方が多いのではないでしょうか。
借入可能額を増やす方法は？
上記シミュレーションの通り、年収300万円の方の借入可能額は1,700万円くらいが理想です。
しかし、この額で購入できる物件は限られてきます。
そこで、借入可能額を増やす方法として収入合算タイプの住宅ローンを利用するという方法があります。
一例として、「ペアローン」「連帯保証型」「連帯債務型」などの商品が収入合算タイプにあたります。
ペアローン
夫婦がそれぞれ住宅ローンを契約し、一つの物件を購入するタイプの住宅ローンです。
契約が2つになるため契約時の事務手数料は2倍になるものの、二人の収入を合わせられるため、借入可能額を増やすことが可能です。
たとえば、夫の年収が300万円、妻が200万円の場合、トータル500万円で借入可能額を求めますから、2,500万円を借り入れることも可能でしょう。
なお、審査は二人それぞれに対しておこなわれます。
また、住宅ローン控除は二人とも受けられますから、節税効果の高い方法といえます。
連帯保証型
ペアローンと同様に、収入を合算できる住宅ローンです。
ペアローンとの違いは、契約者は一人であること。事務手数料も一人分で済みます。
一般的には、夫が契約者で妻が連帯保証人となり契約します。
連帯保証人は、契約者が返済できなくなった場合に返済義務が生じます。
連帯債務型
こちらも収入を合算できる住宅ローンで、契約者は一人です。
連帯保証型との違いは、夫婦二人が債権者となって一つのローンを契約する点で、最初から二人とも返済義務が生じます。
また、連帯保証型だと住宅ローン控除が受けられるのは契約者のみですが、連帯債務型だと二人とも控除を受けられます。
収入合算タイプを利用するときの注意点
収入合算タイプの住宅ローンを利用すれば、借入可能額を増やせますから物件の選択肢も広がります。
ただし、注意しなければいけない点がいくつかあります。
その一つが、「いずれかの収入がなくなっても返済額は変わらないこと」。
たとえば、妻が産休で収入がないとき、夫は妻の分の返済をカバーしなければなりません。
万が一、夫婦別居となった場合でも、その家に住まない方にも住宅ローンの支払いが続きます。
また、住まいの所有権についても確認しておく必要があります。
連帯保証型であれば、住宅ローンの契約者に所有権がありますが、ペアローンや連帯債務型を利用する場合は二人に所有権があります。
万が一、何らかの理由で売却することになれば二人とも許可する必要がありますが、その理由が離婚の場合はトラブルになることがあるので、注意が必要です。
このほかにも、連帯保証型だと保証人は団信に加入できなかったり、連帯債務型だと取り扱っている金融機関が限られたりすることもありますので、リスクをしっかり把握した上で契約するようにしましょう。
税金や保険料が高くなることも
住宅ローンの借入額を増やすことでワンランク上のマイホームを購入できるチャンスが広がる一方で、もう一つ注意したいのが「住み始めてからのランニングコスト」です。
たとえば、固定資産税。立地の良い土地や高めの建材を使った建物は、固定資産税評価額が高くなりますから、毎年納める固定資産税も高くなります。
また、火災保険や地震保険なども、建物面積が広くなれば保険料がアップしますし、構造や地域によっても結構な額になることがあります。
物件価格の高いマイホームを購入したことで、その後に支払う税金や保険料が納められないといったことにならないよう、ランニングコストを含めた返済計画を考えることが大切です。
頭金を用意して借入額を減らすのも一手
審査に通りやすくしたり返済負担を軽くしたりする上で、「頭金（自己資金）を多くする」のも有効な方法の一つです。
最近は、頭金がなくても契約できる住宅ローンが増えていますが、商品によっては審査が厳しくなったり、金利が高くなったりする住宅ローンもあります。
また、頭金を多く用意できれば、金融機関に対して計画性のある人物だとアピールでき、信頼性を高めることにもつながります。
頭金は、物件価格の2割程度を用意するのが通例ですが、難しい場合は1割くらい用意しましょう。
自己資金で賄えないなら、親に援助を求めるのも一手です。
年収300万円で住宅ローン控除は期待できる？
住宅ローン利用者には、「住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）」という節税につながる制度があります。
これは、年末の住宅ローン残高に応じて納めた所得税や住民税を還付するという制度です。
2021年度の税制だと、ローン残高の1％が還付されるため、残高が2,000万円の場合は最大で20万円が手元に戻ってきます。
ただし、収めた税額以上に戻ってくることはありません。
年収300万円だと、所得税は2万円前後、住民税は5～6万円くらいの方が多いと思います。
ローン残高が2,000万円でも、還付額は7～8万円くらいにしかならないでしょう。
それでも家計の足しにはなりますから、新居に住み始めたら管轄の税務署で忘れずに確定申告を行い、還付金を受け取りましょう。
なお、納税額は扶養家族や医療費などによっても変わってきます。
なお、住宅ローン控除の内容は、2022年度から大きく変更になります。
国土交通省が提示した税制改正概要によると、控除率は現在の1％から0.7％に引き下げられる予定です。
つまり、現在よりも控除額は減ることになります。
また、2024年以降はさらに引き下げられる方針も示されていますから、今後の税制改正にも注目したいところです。
ローン返済でギリギリの生活にならないためにできることは？
年収に占める住宅ローン返済額の割合は、3割前後に設定されている方が多いです。
食費や光熱費など他の支出と比べても大きなウェイトを占めるため、家計に与える影響も大きくなります。
特に、病気や産休などで収入が減ったとき、家族が増えて支出が増えたときに、住宅ローンの返済が家計を圧迫し、生活が厳しいと感じる方がたくさんいらっしゃいます。
こうした家計の変化があっても滞ることなく返済できるよう、「余裕のある返済計画」を立てることが重要です。
長い人生において、収入が減ったり支出が増えたりするタイミングは、ある程度、予測できます。
そのときに、住宅ローンの返済にいくら充てられるか、あるいは貯蓄で賄えるかなどシミュレーションし、返済を滞らせないための住宅ローンの借入額を決めることも大切です。
まとめ
住宅ローンを検討するときは、「どれだけ借りられるか」よりも「どれだけ返せるか」という視点から借入額を決めることが重要です。
審査に通り希望額を借りられたとしても、返済負担が生活を圧迫するようでは、何のためにマイホームを購入したのかわからないでしょう。
住宅ローン地獄に陥らないためには、毎月いくらまでなら返済可能かを検討し、余裕のある資金計画を立てた上で、適切な借入額を決めることが重要なポイントなのです。
