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2021/12/16
フラット35はどんな住宅ローン？メリットやデメリット、銀行ローンとの違いをわかりやすく解説
住まい選びのコツ！
住宅ローンは、銀行をはじめ多くの金融機関からさまざまな融資商品が提供されています。
そのなかに、「フラット35」という商品があるのをご存知の方は多いのではないでしょうか。
フラット35は、他の住宅ローンと同じように銀行の窓口などで契約手続きをおこないますが、民間金融機関が提供する商品ではありません。
フラット35とは、どんな住宅ローンなのでしょうか。
利用するメリットやデメリット、民間金融機関が提供するローンとの違いについて解説します。
フラット35の概要
フラット35とは、独立行政法人の住宅金融支援機構が提供する、長期固定金利タイプの住宅ローンです。
いわば、国の住宅ローンといえますが、住宅金融支援機構には窓口がないため、民間金融機関と提携して銀行などが窓口となって融資をしています。
ご存知の通り、銀行などの民間金融機関では数多の住宅ローン商品を扱っています。
それなのに、なぜ国が住宅ローンを提供しているのでしょうか。
それは、フラット35のような長期固定金利タイプを民間で提供するのが難しいからです。
市場金利は日々変動するので、民間金融機関にとって長期間同じ金利の住宅ローンを提供するのはリスクを伴います。
一方で、利用者の目線でいうと返済額がコロコロ変わる変動金利タイプの住宅ローンだと将来に不安を感じるため、長期固定金利タイプを求める声が多いのも事実です。
そこで国は、長期間変動しない商品を作るため、住宅ローンを証券にして投資家へ販売するという仕組みで、安定した金利の住宅ローン商品を開発しました。
それが、フラット35なのです。
フラット35を利用すれば、契約時の金利が完済時まで続くため、返済額が変わることはありません。
このため、返済プランを立てやすいという特徴があります。
フラット35の金利はどのようにして決まる？
銀行などの民間金融機関が扱う住宅ローンの金利は、市場金利（短期プライムレート）を元に決められることが多いです。
これに対してフラット35の金利は、10年国債の金利が大きく影響します。
10年国債は、銀行でも長期金利を決めるベースとなる指標ですから、国債の金利が上がればフラット35の金利も上がることになります。
もちろん、10年国債の金利が、そのままフラット35の金利になるわけではありません。
フラット35の金利は10年国債の金利のほか、「提携金融機関の利益分を加味した金利」や、住宅金融支援機構が決める「機構債の金利」を合わせて決まります。
先述の通り、フラット35は住宅金融支援機構が銀行などの民間金融機関の債権を買い取り、それを「機構債」という証券にして機関投資家などに販売することで成り立っています。
投資家は利益のない証券は買わないので、機構債にも社債などと同じように金利を付加しているのです。
少々難しい内容だったかもしれませんが、いずれにしても「10年国債の金利」がフラット35の金利を決めるベースになると覚えておくと良いでしょう。
フラット35の金利推移
フラット35は、返済期間の違いから「フラット20（返済期間15～20年）」と「フラット35（返済期間21～35年）」に分けられます。それぞれ金利が異なり、2021年9月現在ではフラット20が1.15％、フラット35は1.28％になっています。
フラット35の金利について、リーマンショック後の2009年頃には3％前後もありましたから現在では大きく下がったように感じますが、2017年頃からは比較的に安定しており、最近だと1.1～1.5％辺りで推移しているようです。
なお、融資率が9割を超える場合は、通常の金利に0.2～0.3％がアップされます。
また、フラット35で団体信用生命保険に加入する場合、加入内容に応じて0.18％～0.24％がアップします。
フラット35のメリット・デメリット
民間金融機関の住宅ローンと比べて、フラット35を利用するメリットとデメリットを見ていきましょう。
フラット35のメリット
フラット35は、銀行などの住宅ローンと比べて「審査が厳しくない」といわれます。
一般的に、銀行などの住宅ローンの場合、勤続年数や雇用形態なども審査基準に含まれますが、フラット35の審査基準は「収入」と「建物の性能」のみです。
このため、転職したばかりの方や起業して間もない個人事業主の方でも借り入れしやすいといわれます。
また、銀行などの住宅ローンでは保証料や連帯保証人が求められる場合がありますが、フラット35では不要なことも、利用しやすい理由の一つでしょう。
さらに、繰り上げ返済の手数料が無料など、返済を始めてからの利便性も魅力の一つです。
フラット35のデメリット
フラット35は、全期間固定金利の住宅ローンです。
このため、銀行などの変更金利タイプの商品と比べて金利が高いのがデメリットの一つ。
金利上昇リスクは抑えられますが、市場金利が下がってもフラット35の金利は下がらず、返済額は同じままです。
とはいえ、現在は低金利ですから、これ以上金利が下がることは考えにくいでしょう。
また、銀行などの住宅ローンのなかには登記費用や引越し費用といった諸費用も含めて融資してくれるところがありますが、フラット35の場合、これらの諸費用は借り入れできません。
審査基準が厳しくないとはいえ、一定額の自己資金（頭金）は用意しておく必要があります。
フラット35が向いている人、向かない人
フラット35は、収入と一定の住宅性能基準を満たせば誰でも利用できる住宅ローンです。
銀行の住宅ローン審査で落ちやすいといわれる「勤続年数3年未満の方」でも、個人事業主や契約社員の方でも、上記2つの条件を満たせば借り入れできるチャンスがあります。
もちろん、会社勤めや公務員といった給与所得者もフラット35を利用している方は、たくさんいらっしゃいます。
ただし、銀行の変動金利タイプの方が金利負担を抑えられる可能性がありますから、返済額を少しでも抑えたい方はほかの住宅ローンを選んだ方が得策の場合があります。
選ぶ基準については、この後で詳しく解説しましょう。
フラット35と銀行ローンどちらを選ぶ？比較する際のポイント
フラット35を含めた住宅ローン商品を選ぶときは、「金利」はもちろん、保証料や手数料などの「諸費用」や「団体信用生命保険の補償内容」なども基準の一つになります。
これらの項目を、フラット35と銀行ローンで比べてみましょう。
金利は銀行ローンの方が有利？
金利負担を抑えるには、少しでも金利の低い商品を選ぶことが鉄則です。
一般的に住宅ローンの金利は、固定金利タイプよりも変動金利の方が低く設定されています。
全期間固定金利タイプのフラット35は、1.1～1.5％くらいが近年の金利ですが、民間金融機関の住宅ローン商品には、これよりも低い商品が数多く用意されています。
また、固定金利タイプでも固定期間の短い（10年未満）ものであれば、金利1％以下のネットバンクも多く見られます。
ただし、変動金利タイプは金利上昇リスクがありますし、固定金利タイプでも次に契約する際には金利がアップしている可能性もあります。
将来の金利を読み解くのは誰にもできないことですが、「将来の返済額が変わっても良いか？」を基準に考えると選びやすくなるでしょう。
返済額を変えたくない方はフラット35を、返済額が変わっても問題ない方や途中で金利タイプを変えたい方は銀行の住宅ローンを選ぶ、という方法も一手です。
諸費用が少ないのはどちら？
銀行などの住宅ローンを契約する際、所定の手数料のほかに保証料が必要なところがあります。
保証料は金融機関によっても異なりますが、借入額の1～2％などと決めているところが多いようです。
仮に2,500万円を借り入れる場合、保証料は約25～50万円になりますから、自己資金を用意する必要があります。
なお、フラット35は借入額に関係なく保証料は無料です。
また、繰り上げ返済の手数料もチェックしておきたいポイントです。
多くの金融機関では繰り上げ返済の手数料は無料ですが、一部の金融機関では数万円程度の手数料がかかります。
この手数料も、フラット35は無料です。
ただし、フラット35の繰り上げ返済は最低100万円からと決まっています。
民間金融機関だと1円単位でも可能ですから、繰り上げ返済を検討されている方は使い勝手もあわせて検討しましょう。
団体信用生命保険の補償内容を比べる
銀行などの住宅ローンを契約する際に、団体信用生命保険の加入が契約条件の一つになっています。
つまり、保険への加入が義務なのです。
しかし、フラット35の場合、団体信用生命保険の加入は任意です。
健康上の理由で保険に加入ができない方は、フラット35を選ぶと良いでしょう。
また、フラット35でも団体信用生命保険の付いた商品が登場しています。
この保険は、「契約者が死亡または重度の障害を負ったときに補償されるプラン」と、「三大疾病（がん・急性心筋梗塞・脳卒中）でも補償されるプラン」から選べます。
なお、銀行などの住宅ローンではこれらの補償に加え、八大疾病（三大疾病に加え、高血圧、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変、慢性膵炎）でも補償されるプランを用意しているところもあります。
団体信用生命保険が不要または最低限の補償内容でよい方はフラット35を、補償を手厚くしたい方は銀行ローンを選ぶというのも、選ぶ基準になるでしょう。
まとめ
住宅ローンの選び方は、人それぞれ。向いている商品もあれば、向かない商品もあります。
フラット35も、ライフスタイルや考え方などによって向いている人がいれば、向かない人もいるのです。
金融機関は、あらゆる人に適した住宅ローンを提供するため、数多くの商品を開発してきました。
その中で、フラット35が最適な商品であれば、返済を苦に感じないでしょう。
自分にピッタリな住宅ローンを選ぶことが、住宅ローンを賢く利用する方法なのです。
そのなかに、「フラット35」という商品があるのをご存知の方は多いのではないでしょうか。
フラット35は、他の住宅ローンと同じように銀行の窓口などで契約手続きをおこないますが、民間金融機関が提供する商品ではありません。
フラット35とは、どんな住宅ローンなのでしょうか。
利用するメリットやデメリット、民間金融機関が提供するローンとの違いについて解説します。
フラット35の概要
フラット35とは、独立行政法人の住宅金融支援機構が提供する、長期固定金利タイプの住宅ローンです。
いわば、国の住宅ローンといえますが、住宅金融支援機構には窓口がないため、民間金融機関と提携して銀行などが窓口となって融資をしています。
ご存知の通り、銀行などの民間金融機関では数多の住宅ローン商品を扱っています。
それなのに、なぜ国が住宅ローンを提供しているのでしょうか。
それは、フラット35のような長期固定金利タイプを民間で提供するのが難しいからです。
市場金利は日々変動するので、民間金融機関にとって長期間同じ金利の住宅ローンを提供するのはリスクを伴います。
一方で、利用者の目線でいうと返済額がコロコロ変わる変動金利タイプの住宅ローンだと将来に不安を感じるため、長期固定金利タイプを求める声が多いのも事実です。
そこで国は、長期間変動しない商品を作るため、住宅ローンを証券にして投資家へ販売するという仕組みで、安定した金利の住宅ローン商品を開発しました。
それが、フラット35なのです。
フラット35を利用すれば、契約時の金利が完済時まで続くため、返済額が変わることはありません。
このため、返済プランを立てやすいという特徴があります。
フラット35の金利はどのようにして決まる？
銀行などの民間金融機関が扱う住宅ローンの金利は、市場金利（短期プライムレート）を元に決められることが多いです。
これに対してフラット35の金利は、10年国債の金利が大きく影響します。
10年国債は、銀行でも長期金利を決めるベースとなる指標ですから、国債の金利が上がればフラット35の金利も上がることになります。
もちろん、10年国債の金利が、そのままフラット35の金利になるわけではありません。
フラット35の金利は10年国債の金利のほか、「提携金融機関の利益分を加味した金利」や、住宅金融支援機構が決める「機構債の金利」を合わせて決まります。
先述の通り、フラット35は住宅金融支援機構が銀行などの民間金融機関の債権を買い取り、それを「機構債」という証券にして機関投資家などに販売することで成り立っています。
投資家は利益のない証券は買わないので、機構債にも社債などと同じように金利を付加しているのです。
少々難しい内容だったかもしれませんが、いずれにしても「10年国債の金利」がフラット35の金利を決めるベースになると覚えておくと良いでしょう。
フラット35の金利推移
フラット35は、返済期間の違いから「フラット20（返済期間15～20年）」と「フラット35（返済期間21～35年）」に分けられます。それぞれ金利が異なり、2021年9月現在ではフラット20が1.15％、フラット35は1.28％になっています。
フラット35の金利について、リーマンショック後の2009年頃には3％前後もありましたから現在では大きく下がったように感じますが、2017年頃からは比較的に安定しており、最近だと1.1～1.5％辺りで推移しているようです。
なお、融資率が9割を超える場合は、通常の金利に0.2～0.3％がアップされます。
また、フラット35で団体信用生命保険に加入する場合、加入内容に応じて0.18％～0.24％がアップします。
フラット35のメリット・デメリット
民間金融機関の住宅ローンと比べて、フラット35を利用するメリットとデメリットを見ていきましょう。
フラット35のメリット
フラット35は、銀行などの住宅ローンと比べて「審査が厳しくない」といわれます。
一般的に、銀行などの住宅ローンの場合、勤続年数や雇用形態なども審査基準に含まれますが、フラット35の審査基準は「収入」と「建物の性能」のみです。
このため、転職したばかりの方や起業して間もない個人事業主の方でも借り入れしやすいといわれます。
また、銀行などの住宅ローンでは保証料や連帯保証人が求められる場合がありますが、フラット35では不要なことも、利用しやすい理由の一つでしょう。
さらに、繰り上げ返済の手数料が無料など、返済を始めてからの利便性も魅力の一つです。
フラット35のデメリット
フラット35は、全期間固定金利の住宅ローンです。
このため、銀行などの変更金利タイプの商品と比べて金利が高いのがデメリットの一つ。
金利上昇リスクは抑えられますが、市場金利が下がってもフラット35の金利は下がらず、返済額は同じままです。
とはいえ、現在は低金利ですから、これ以上金利が下がることは考えにくいでしょう。
また、銀行などの住宅ローンのなかには登記費用や引越し費用といった諸費用も含めて融資してくれるところがありますが、フラット35の場合、これらの諸費用は借り入れできません。
審査基準が厳しくないとはいえ、一定額の自己資金（頭金）は用意しておく必要があります。
フラット35が向いている人、向かない人
フラット35は、収入と一定の住宅性能基準を満たせば誰でも利用できる住宅ローンです。
銀行の住宅ローン審査で落ちやすいといわれる「勤続年数3年未満の方」でも、個人事業主や契約社員の方でも、上記2つの条件を満たせば借り入れできるチャンスがあります。
もちろん、会社勤めや公務員といった給与所得者もフラット35を利用している方は、たくさんいらっしゃいます。
ただし、銀行の変動金利タイプの方が金利負担を抑えられる可能性がありますから、返済額を少しでも抑えたい方はほかの住宅ローンを選んだ方が得策の場合があります。
選ぶ基準については、この後で詳しく解説しましょう。
フラット35と銀行ローンどちらを選ぶ？比較する際のポイント
フラット35を含めた住宅ローン商品を選ぶときは、「金利」はもちろん、保証料や手数料などの「諸費用」や「団体信用生命保険の補償内容」なども基準の一つになります。
これらの項目を、フラット35と銀行ローンで比べてみましょう。
金利は銀行ローンの方が有利？
金利負担を抑えるには、少しでも金利の低い商品を選ぶことが鉄則です。
一般的に住宅ローンの金利は、固定金利タイプよりも変動金利の方が低く設定されています。
全期間固定金利タイプのフラット35は、1.1～1.5％くらいが近年の金利ですが、民間金融機関の住宅ローン商品には、これよりも低い商品が数多く用意されています。
また、固定金利タイプでも固定期間の短い（10年未満）ものであれば、金利1％以下のネットバンクも多く見られます。
ただし、変動金利タイプは金利上昇リスクがありますし、固定金利タイプでも次に契約する際には金利がアップしている可能性もあります。
将来の金利を読み解くのは誰にもできないことですが、「将来の返済額が変わっても良いか？」を基準に考えると選びやすくなるでしょう。
返済額を変えたくない方はフラット35を、返済額が変わっても問題ない方や途中で金利タイプを変えたい方は銀行の住宅ローンを選ぶ、という方法も一手です。
諸費用が少ないのはどちら？
銀行などの住宅ローンを契約する際、所定の手数料のほかに保証料が必要なところがあります。
保証料は金融機関によっても異なりますが、借入額の1～2％などと決めているところが多いようです。
仮に2,500万円を借り入れる場合、保証料は約25～50万円になりますから、自己資金を用意する必要があります。
なお、フラット35は借入額に関係なく保証料は無料です。
また、繰り上げ返済の手数料もチェックしておきたいポイントです。
多くの金融機関では繰り上げ返済の手数料は無料ですが、一部の金融機関では数万円程度の手数料がかかります。
この手数料も、フラット35は無料です。
ただし、フラット35の繰り上げ返済は最低100万円からと決まっています。
民間金融機関だと1円単位でも可能ですから、繰り上げ返済を検討されている方は使い勝手もあわせて検討しましょう。
団体信用生命保険の補償内容を比べる
銀行などの住宅ローンを契約する際に、団体信用生命保険の加入が契約条件の一つになっています。
つまり、保険への加入が義務なのです。
しかし、フラット35の場合、団体信用生命保険の加入は任意です。
健康上の理由で保険に加入ができない方は、フラット35を選ぶと良いでしょう。
また、フラット35でも団体信用生命保険の付いた商品が登場しています。
この保険は、「契約者が死亡または重度の障害を負ったときに補償されるプラン」と、「三大疾病（がん・急性心筋梗塞・脳卒中）でも補償されるプラン」から選べます。
なお、銀行などの住宅ローンではこれらの補償に加え、八大疾病（三大疾病に加え、高血圧、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変、慢性膵炎）でも補償されるプランを用意しているところもあります。
団体信用生命保険が不要または最低限の補償内容でよい方はフラット35を、補償を手厚くしたい方は銀行ローンを選ぶというのも、選ぶ基準になるでしょう。
まとめ
住宅ローンの選び方は、人それぞれ。向いている商品もあれば、向かない商品もあります。
フラット35も、ライフスタイルや考え方などによって向いている人がいれば、向かない人もいるのです。
金融機関は、あらゆる人に適した住宅ローンを提供するため、数多くの商品を開発してきました。
その中で、フラット35が最適な商品であれば、返済を苦に感じないでしょう。
自分にピッタリな住宅ローンを選ぶことが、住宅ローンを賢く利用する方法なのです。
